Aunque el mercado inmobiliario gira en torno a ladrillos, planos, lotes y metros cuadrados, su verdadero cimiento no es físico, sino jurídico. La seguridad jurídica —concepto tan citado como a menudo subestimado— constituye la garantía de que las reglas del juego son claras, conocidas y estables en el tiempo. En el mundo del Real Estate, y particularmente en los barrios cerrados, este factor puede marcar la diferencia entre formar parte de un desarrollo sólido o quedar atrapado en un conflicto legal.
Sin previsibilidad normativa, la inversión pierde sustento. El lanzamiento de un proyecto requiere que su encuadre legal sea riguroso desde el inicio, al igual que cualquier proceso de adquisición debería estar respaldado por certezas respecto del dominio, el uso y la disponibilidad del bien en cuestión. La seguridad jurídica abarca múltiples dimensiones: desde la estabilidad del marco regulatorio hasta la transparencia en los registros, desde el respeto a los contratos hasta la eficacia de los mecanismos judiciales. Su relevancia atraviesa todo el ecosistema inmobiliario, pero adquiere especial centralidad en emprendimientos que se gestan desde cero, como los desarrollos “desde el pozo” o los barrios privados, cuya expansión continúa en distintas regiones del país.
En el caso argentino, el marco legal presenta desafíos particulares. Cada provincia, municipio e incluso algunas localidades poseen normativas específicas sobre uso del suelo, densidad edificable y habilitación de servicios. En este contexto, el conocimiento de los marcos regulatorios locales y la evaluación de los antecedentes de desarrolladores y emprendimientos se vuelve un componente esencial para garantizar operaciones seguras.
Uno de los escenarios donde más se evidencian estos desafíos es el de los clubes de campo y barrios cerrados. Este formato urbanístico, en auge desde hace décadas en respuesta a demandas de seguridad, calidad de vida y entorno controlado, requiere especial atención desde el punto de vista legal. En ocasiones, las dificultades no surgen de lo arquitectónico ni de lo funcional, sino de aspectos jurídicos. Resulta clave que el titular del dominio esté debidamente inscripto, que el proyecto cuente con aprobación administrativa en los niveles municipal y provincial, y que el plano de subdivisión esté inscripto en el registro correspondiente, delimitando con claridad los espacios privados, las áreas comunes, los accesos y los espacios verdes.
La reforma del Código Civil y Comercial de la Nación, vigente desde agosto de 2015, trajo mayor claridad al régimen jurídico aplicable a estos desarrollos. A partir de esta unificación normativa, se fortalecieron las condiciones para una mayor seguridad jurídica, tanto para desarrolladores como para propietarios. Entre los aspectos centrales que hoy estructuran esta legalidad se encuentran la aprobación del proyecto por las autoridades administrativas locales, la existencia de un plano de subdivisión o mensura aprobado, la escritura pública de afectación al régimen de conjunto inmobiliario y su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Un ejemplo concreto puede encontrarse en el caso de desarrollos como Haras del Sur, cuyos cinco barrios —desde el I al V— cuentan con todas las aprobaciones requeridas a nivel municipal y provincial. Cada uno dispone de los documentos técnicos y administrativos necesarios: pre-factibilidad, factibilidad y, especialmente, el plano de subdivisión aprobado e inscripto. Esta regularidad proporciona seguridad tanto a quienes promueven los proyectos como a quienes acceden a ellos en calidad de compradores.
En este escenario, el mercado inmobiliario se enfrenta al desafío —y a la oportunidad— de consolidarse como un espacio ejemplar de institucionalidad. En un país donde la confianza suele ser un recurso escaso, la trazabilidad legal, la transparencia en la gestión de proyectos y el cumplimiento riguroso del marco normativo pueden funcionar como pilares esenciales para construir no solo viviendas, sino certezas.
Fernando Sciarrotta, Gerente Comercial de Grupo Haras del Sur
por Fernando Sciarrotta