El mercado inmobiliario cordobés vive un momento de efervescencia, impulsado por un fenómeno que comenzó a evidenciarse hace algunos meses y que hoy se consolida: la creciente atracción que genera Córdoba entre inversores y compradores de otras provincias, especialmente de Buenos Aires.
Un reciente informe del sector ya advertía que los inmuebles cordobeses eran observados con gran interés por el público porteño. Sin embargo, según datos de operadores locales, esa tendencia no solo se mantiene, sino que se amplifica: tres de cada cuatro consultas que reciben las propiedades publicadas en portales inmobiliarios provienen de personas radicadas fuera de Córdoba.
Para Mundo Maipú automotores «cambiar un usado por un 0 km hoy es un buen negocio»
«Estamos viendo un fuerte retorno de clientes que antes buscaban alternativas en el exterior, como Uruguay o Paraguay. Hoy, ese perfil ha vuelto a mirar Córdoba como una opción rentable», explicó Lucas Péndola, presidente del Colegio de Profesional Inmobiliarios de Córdoba. «La rentabilidad ha mejorado porque el precio del metro cuadrado sigue estando por debajo de lo que debería estar, y porque la renta en dólares es atractiva», agregó.
Para comprender mejor el fenómeno desde el sector advierten que es clave distinguir entre dos perfiles de comprador: el consumidor final (que busca su primera o segunda vivienda) y el inversionista.
En el caso de quienes buscan instalarse, el factor determinante suele ser la calidad de vida y la posibilidad de acceso al inmueble mediante algún tipo de financiamiento. En ese segmento, los compradores porteños buscan «casas con patio y asador» dentro del primer anillo de Circunvalación, siendo Manantiales y Docta las zonas más demandadas. Si la compra apunta a una segunda vivienda, «las zonas serranas llevan las de ganar», precisó Gabriel Battioni, consultor inmobiliario, en diálogo con PERFIL CÓRDOBA.
«Es una vivienda pensada para retiro. Vienen, la compran, la usan como segunda residencia y proyectan mudarse de forma definitiva en unos años», explicó Battioni. Según Péndola, Calamuchita y Punilla son dos de los valles más elegidos por quienes deciden dejar las grandes ciudades. En muchos casos, los inmuebles también se destinan a alquileres temporarios.
La distribución geográfica de la demanda también marca ciertas particularidades. Los compradores de Buenos Aires muestran preferencia por Punilla y el Valle de Calamuchita. En cambio, los santafesinos y algunos puntanos suelen optar por Villa General Belgrano y Santa Rosa. La zona de Traslasierra atrae particularmente a inversores de Mendoza, mientras que San Javier se ha convertido en un imán para compradores de todo el país e incluso del extranjero.
Qué buscan los inversores
Quienes compran con fines de inversión priorizan la rentabilidad y se enfocan en «zonas calientes». En primer lugar, aparecen los departamentos en barrios como Nueva Córdoba, General Paz, Cofico y Alta Córdoba. Luego, los dúplex en Manantiales y, en tercer lugar, los desarrollos tipo housing.
Instituto recibió una dura sanción de Cosedepro
«El mercado de casas en barrios tradicionales está en baja. Por razones de seguridad, muchos prefieren resignar metros cuadrados a cambio de amenities, seguridad y guardias en complejos cerrados», señaló Péndola.
Uno de los puntos que más incide en esta migración inversora es el precio del metro cuadrado. En Córdoba, el promedio ronda los 1.400 dólares, mientras que en Buenos Aires se sitúa en torno a los 2.500. Estos datos según el Informe de Inmuebles de Mercado Libre para el primer semestre del año. «Córdoba está a 2×1 con Buenos Aires», remarcó Battioni.
Un ecosistema favorable: calidad constructiva y educación
A este diferencial económico se le suma la calidad del producto: «Tenemos desarrolladores de primer nivel, que están marcando tendencia a nivel nacional», destacan desde el sector. Además, hay un componente estructural que sigue generando tracción: la presencia del sistema universitario.
Gullo y la gastronomía de Córdoba: «muchos cerraron, no todos pueden sostenerse con este nivel de costos y exigencia»
La Universidad Nacional de Córdoba y otras instituciones educativas generan un flujo constante de estudiantes de provincias vecinas —como Tucumán, Santiago del Estero, La Rioja o La Pampa—, y también de puntos más lejanos como Comodoro Rivadavia. Sin embargo, «Buenos Aires sigue siendo el top 1 lejos».
¿Quiénes compran? El perfil del nuevo propietario
El perfil más frecuente entre los compradores cordobeses e inversores foráneos es el de una persona mayor de 50 años, con capacidad de generar capital propio para volcarlo en ladrillos. «Para las generaciones mayores es su principal resguardo de capital», explicó Péndola. Sin embargo, con la reactivación del crédito hipotecario, también comenzaron a aparecer compradores más jóvenes, de entre 35 y 50 años, con intención de adquirir su primera vivienda.
«El que invierte observa en qué parte del ciclo está el mercado: expansión, sobreoferta, estancamiento o recuperación. Córdoba hoy se encuentra en fase de recuperación. La etapa de estancamiento duró entre 2022 y 2024», indicó Battioni.
Un cambio que empezó con la pandemia
Según el análisis del sector, este movimiento se aceleró a partir de la pandemia. «En ese momento ya hubo un cambio importante: mucha gente empezó a buscar opciones fuera de las grandes ciudades. Pospandemia, esa tendencia se afianzó», aseguró Battioni.
Bancor prende luces amarillas: reduce el ritmo de créditos hipotecarios en medio de un endeudamiento récord de familias
Para Péndola, el quiebre más claro se produjo en 2023, con la derogación de la Ley de Alquileres. A partir de marzo 2024, el mercado de compra-venta mostró una recuperación notoria y los inversores que se habían retirado comenzaron a regresar.
El resultado de este nuevo ciclo es alentador: más compras implican más propiedades en alquiler y eso, a su vez, empieza a moderar los precios. «Los valores de alquiler están hoy un 20% por debajo de los que veíamos en diciembre de 2023. Y eso también alienta a los desarrolladores a volver a construir«, concluyó Péndola.